Decreto-Lei 306/2009

No uso da autorização concedida pela Lei n.º 95-A/2009, de 2 de Setembro, procede à primeira alteração ao Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto, que aprova o regime jurídico das obras em prédios arrendados

Decreto-Lei 306/2009

No uso da autorização concedida pela Lei n.º 95-A/2009, de 2 de Setembro, procede à primeira alteração ao Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto, que aprova o regime jurídico das obras em prédios arrendados

Emitente: Presidência do Conselho de MinistrosDiário da República ↗Publicado 23/10/2009

No uso da autorização concedida pela Lei n.º 95-A/2009, de 2 de Setembro, procede à primeira alteração ao Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto, que aprova o regime jurídico das obras em prédios arrendados

Diploma

EM VIGOR

Decreto-Lei n.º 306/2009 de 23 de Outubro A reabilitação urbana assume-se hoje como uma componente indispensável da política das cidades e da política de habitação, na medida em que nela convergem os objectivos de requalificação e revitalização das cidades, em particular das suas áreas mais degradadas, e de qualificação do parque habitacional, procurando-se um funcionamento globalmente mais harmonioso e sustentável das cidades e a garantia, para todos, de uma habitação condigna. Foi com o objectivo de promover a reabilitação urbana que o Governo aprovou o regime jurídico da reabilitação urbana, que veio a introduzir alterações significativas no enquadramento normativo vigente das operações urbanísticas relacionadas com a reabilitação do edificado. Neste contexto, mostra-se necessário assegurar a compatibilização entre o novo regime da reabilitação urbana e o regime aplicável à denúncia ou suspensão do contrato de arrendamento para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos, nos termos do n.º 8 do artigo 1103.º do Código Civil, e da actualização de rendas na sequência de obras de reabilitação nos termos da secção ii do Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, constante do Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto. Foram ouvidos os órgãos de governo próprio das Regiões Autónomas e a Associação Nacional de Municípios Portugueses. Assim: No uso da autorização legislativa concedida pelo n.º 2 do artigo 2.º da Lei n.º 95.º-A/2009, de 2 de Setembro, e nos termos das alíneas a) e b) do n.º 1 do artigo 198.º da Constituição, o Governo decreta o seguinte:

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Artigo 1.º

EM VIGOR

Alteração ao Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto Os artigos 1.º, 2.º, 4.º a 10.º e 24.º a 27.º do Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto, passam a ter a seguinte redacção: «

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Artigo 1.º

EM VIGOR

[...] 1 - ... a) À denúncia ou suspensão do contrato de arrendamento para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos, nos termos do n.º 8 do artigo 1103.º do Código Civil, nomeadamente em área de reabilitação urbana; b) ... c) ... d) À actualização da renda na sequência de obras de reabilitação. 2 - ...

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Artigo 2.º

EM VIGOR

[...] Cabe ao senhorio efectuar as obras necessárias à manutenção do estado de conservação do prédio arrendado, nos termos dos artigos 1074.º e 1111.º do Código Civil, bem como da legislação urbanística aplicável, nomeadamente do regime jurídico da urbanização e da edificação e do regime jurídico da reabilitação urbana.

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Artigo 4.º

EM VIGOR

[...] 1 - As obras, nomeadamente de conservação e reconstrução, que obrigam, para a sua realização, à desocupação do locado são consideradas, para efeitos do presente decreto-lei, obras de remodelação ou restauro profundos. 2 - As obras referidas no número anterior podem ser qualificadas como estruturais ou não estruturais. 3 - Para efeito do número anterior, são consideradas obras estruturais as que originem uma distribuição de fogos sem correspondência ou equivalência com a distribuição anterior, sendo consideradas não estruturais as restantes. 4 - As obras referidas nos números anteriores podem decorrer de intervenções urbanísticas realizadas em área de reabilitação urbana, no âmbito do regime jurídico da reabilitação urbana.

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Artigo 5.º

EM VIGOR

Vicissitudes contratuais em caso de remodelação, restauro ou demolição do locado 1 - Quando o senhorio pretenda realizar obras de remodelação ou restauro profundos, nomeadamente de conservação e reconstrução, pode haver lugar a denúncia do contrato ou suspensão da sua execução pelo período de decurso daquelas. 2 - A suspensão do contrato é obrigatória quando: a) No caso de obras não estruturais, estas impliquem a inexistência de condições de habitabilidade no locado durante a obra; b) No caso de obras estruturais, se preveja a existência de local com características equivalentes às do locado após a obra. 3 - Quando o senhorio pretenda demolir o locado, pode haver lugar a denúncia do contrato.

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Artigo 6.º

EM VIGOR

[...] 1 - Quando optar por denunciar o contrato para remodelação ou restauro profundos, nos termos do artigo anterior, o senhorio fica obrigado, em alternativa: a) Ao pagamento de uma indemnização; ou b) À garantia do realojamento do arrendatário por período não inferior a cinco anos. 2 - O valor da indemnização referida na alínea a) do número anterior deve abranger todas as despesas e danos, patrimoniais e não patrimoniais, suportados pelo arrendatário, incluindo o valor das benfeitorias realizadas e dos investimentos efectuados em função do locado, não podendo ser inferior ao de dois anos de renda. 3 - A opção por uma das alíneas do n.º 1 deve ser precedida de acordo com o arrendatário. 4 - Na falta de acordo entre as partes referido no número anterior fica o senhorio obrigado ao pagamento de uma indemnização nos termos da alínea a) do n.º 1 e do n.º 2. 5 - O realojamento do arrendatário previsto na alínea b) do n.º 1 é feito no mesmo concelho e em condições análogas às que aquele já detinha, quer quanto ao local quer quanto ao valor da renda e encargos. 6 - Tratando-se de obra realizada no âmbito do regime da reabilitação urbana aplica-se o disposto no artigo 73.º daquele regime.

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Artigo 7.º

EM VIGOR

[...] 1 - Quando o senhorio optar por denunciar o contrato para demolição do locado, nos termos do artigo 5.º, aplica-se o regime previsto no artigo anterior. 2 - Exceptua-se do disposto no número anterior as situações em que a demolição: a) É necessária por força da degradação do prédio, incompatível tecnicamente com a sua reabilitação e geradora de risco para os respectivos ocupantes, a atestar pelo município, ouvida a comissão arbitral municipal (CAM); b) Decorra de plano de pormenor de reabilitação urbana. 3 - A aplicação do regime de demolição regulado nos números anteriores não prejudica, caso se trate de edifício abrangido em área de reabilitação urbanística, a aplicação do regime jurídico da reabilitação urbanística.

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Artigo 8.º

EM VIGOR

[...] 1 - A denúncia do contrato para remodelação ou restauro profundos ou para demolição é feita mediante acção judicial, onde se prove estarem reunidas as condições que a autorizam. 2 - A petição inicial da acção judicial referida no número anterior deve ser acompanhada de comprovativo de aprovação pelo município de projecto de arquitectura relativo à obra a realizar, salvo se se tratar de operação urbanística isenta de licença ou de escassa relevância urbanística. 3 - No caso de ser devida indemnização pela denúncia, o senhorio deposita o valor correspondente a dois anos de renda nos 15 dias seguintes à propositura da acção. 4 - No caso de a indemnização apurada ser de montante superior ao valor de dois anos de renda, a denúncia do contrato não produz efeitos sem que esta se comprove depositada na sua totalidade. 5 - O arrendatário pode levantar o depósito referido nos números anteriores após o trânsito em julgado da sentença que declare a extinção do arrendamento por denúncia. 6 - As partes podem optar por submeter a acção a que se refere o n.º 1 a tribunal arbitral. 7 - Nas situações previstas no n.º 2 do artigo 24.º, bem como nas operações de reabilitação urbana no âmbito do respectivo regime, a sentença judicial é substituída por certidão emitida pela câmara municipal ou pela entidade gestora das operações de reabilitação urbana que ateste a necessidade de realização de obras de remodelação ou restauro profundos e de demolição, operando a denúncia efeitos a partir da entrega pelo senhorio dos valores referidos nos números anteriores.

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Artigo 9.º

EM VIGOR

[...] 1 - Quando optar por suspender a execução do contrato para remodelação ou restauro profundos, pelo período de decurso das obras, nos termos do artigo 5.º, o senhorio fica obrigado a assegurar o realojamento do arrendatário durante esse tempo. 2 - Aplica-se ao realojamento do arrendatário o disposto na alínea b) do n.º 1 e no n.º 5 do artigo 6.º ou, se for o caso, o disposto no artigo 73.º do regime jurídico da reabilitação urbana.

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Artigo 10.º

EM VIGOR

[...] 1 - A suspensão da execução do contrato para remodelação ou restauro profundos é feita mediante comunicação do senhorio ao arrendatário: a) Da intenção de proceder a obras que obrigam à desocupação do locado por colocarem em causa as condições de habitabilidade; b) Do local e das condições do realojamento fornecido; c) Da data de início e duração previsível das obras. 2 - O arrendatário, após a comunicação prevista no número anterior, pode, em alternativa à suspensão, denunciar o contrato. 3 - No caso previsto no número anterior, cabe ao arrendatário indicar o momento de produção de efeitos da denúncia, que deve ocorrer antes da data de início das obras. 4 - O arrendatário que não aceite as condições propostas ou a possibilidade de suspensão do contrato e não deseje denunciar o contrato comunica esse facto, mediante declaração, ao senhorio, que pode então recorrer à CAM. 5 - No caso de o arrendamento ser para fim não habitacional, o arrendatário pode, mediante declaração, preferir ao realojamento uma indemnização por todas as despesas e danos, patrimoniais e não patrimoniais, decorrentes da suspensão, sendo a CAM competente para a sua fixação. 6 - A denúncia do contrato de arrendamento ou a declaração de não aceitação da suspensão são comunicadas ao senhorio no prazo de 30 dias a contar da comunicação referida no n.º 1. 7 - O contrato de arrendamento suspende-se no momento da desocupação do locado pelo arrendatário. 8 - O senhorio comunica ao arrendatário a conclusão das obras, devendo o arrendatário reocupar o locado no prazo de três meses, salvo justo impedimento, sob pena de caducidade do contrato de arrendamento.

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Artigo 24.º

EM VIGOR

[...] 1 - A faculdade de demolição tem lugar quando se verifiquem uma das situações previstas no n.º 2 do artigo 7.º 2 - Existe ainda a faculdade de demolição quando esta for considerada pelo município a solução tecnicamente mais adequada ou a demolição seja necessária à execução de plano municipal de ordenamento do território ou aprovação de área de reabilitação urbana.

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Artigo 25.º

EM VIGOR

[...] 1 - Em caso de denúncia do contrato de arrendamento para realização de obras de remodelação ou restauro profundo ou para demolição do prédio, que ocorre mediante acção judicial, o arrendatário habitacional tem o direito de ser realojado, devendo na petição inicial da acção ser indicado o local destinado ao realojamento e a respectiva renda. 2 - O direito ao realojamento do arrendatário referido no número anterior implica que o realojamento ocorra no mesmo concelho e em condições análogas às que o arrendatário já detinha, não podendo o local a tal destinado encontrar-se em estado de conservação mau ou péssimo. 3 - Na contestação da acção judicial de denúncia do contrato de arrendamento, o arrendatário pode invocar as circunstâncias previstas nas alíneas a) e b) do n.º 3 do artigo 37.º do NRAU. 4 - Na contestação da acção judicial de denúncia do contrato de arrendamento, o arrendatário pode igualmente optar entre o realojamento, nos termos do presente artigo, e o recebimento da indemnização prevista no n.º 2 do artigo 6.º, a qual tem por limite mínimo o valor correspondente a 24 vezes a retribuição mínima mensal garantida. 5 - A sentença da acção judicial referida no n.º 1 fixa o prazo para a celebração de novo contrato de arrendamento, a renda a pagar pelo novo alojamento, a qual é determinada nos termos do artigo 31.º do NRAU, bem como o faseamento aplicável, nos termos dos artigos 38.º e seguintes do mesmo regime. 6 - Após a sentença referida no número anterior deve ser celebrado novo contrato de arrendamento, nos termos do n.º 2. 7 - A morte do arrendatário realojado é causa de caducidade do contrato de arrendamento referido no número anterior, devendo o locado ser restituído no prazo de seis meses a contar do decesso.

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Artigo 26.º

EM VIGOR

[...] 1 - Em caso de denúncia do contrato para realização de obras de remodelação ou restauro profundo ou para demolição do locado, o arrendatário não habitacional tem direito a uma indemnização no valor de todas as despesas e danos, patrimoniais e não patrimoniais, tendo em conta o valor das benfeitorias realizadas e dos investimentos efectuados em função do locado, não podendo o valor da indemnização ser inferior ao valor de cinco anos de renda, com o limite mínimo correspondente a 60 vezes a retribuição mínima mensal garantida. 2 - No caso previsto no número anterior, o senhorio deposita o valor correspondente a 60 vezes a retribuição mínima mensal garantida, nos 15 dias seguintes à propositura da acção. 3 - No caso de a indemnização apurada ser de montante superior ao referido no número anterior, a denúncia do contrato não produz efeitos sem que se comprove depositada a totalidade daquela quantia.

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Artigo 27.º

EM VIGOR

[...] 1 - O senhorio que realize obras de reabilitação ou que participe em operação urbanística de reabilitação nos três anos antes de proceder à actualização da renda nos termos da secção ii do NRAU, das quais resulte a atribuição à totalidade do prédio ou fracção onde se situa o locado de nível de conservação bom ou excelente, nos termos do Decreto-Lei n.º 156/2006, de 8 de Agosto, pode actualizar a renda anual tendo por base a fórmula seguinte: R = VPC x CC x 4 % 2 - Para efeitos da fórmula referida no número anterior: a) VPC é o valor patrimonial corrigido, correspondente ao valor da avaliação realizada nos termos dos artigos 38.º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), sem consideração do coeficiente de vetustez; b) CC é o coeficiente de conservação, previsto no artigo 33.º do NRAU; c) R é a renda anual.»

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Artigo 2.º

EM VIGOR

Entrada em vigor O presente decreto-lei entra em vigor 30 dias após a data da sua publicação. Visto e aprovado em Conselho de Ministros de 3 de Setembro de 2009. - José Sócrates Carvalho Pinto de Sousa - Emanuel Augusto dos Santos - Alberto Bernardes Costa - Francisco Carlos da Graça Nunes Correia - António José de Castro Guerra. Promulgado em 15 de Outubro de 2009. Publique-se. O Presidente da República, Aníbal Cavaco Silva. Referendado em 16 de Outubro de 2009. O Primeiro-Ministro, José Sócrates Carvalho Pinto de Sousa.

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