Diploma
EM VIGORDecreto-Lei n.º 97/2026
de 20 de maio
O XXV Governo Constitucional assume a habitação como uma prioridade que carece de uma abordagem integrada de modo a dar resposta à realidade nacional no que respeita às adversidades no acesso à primeira habitação própria e permanente (HPP), marcada por elevados custos na construção, reabilitação, aquisição, bem como no acesso ao arrendamento, marcado pela falta de oferta a custos controlados.
O Programa do XXV Governo Constitucional assume, assim, a necessidade de mobilização dos setores público, cooperativo e privado para um efetivo estímulo à oferta de habitação nos mercados de arrendamento e de aquisição, através de um regime de incentivos transversal, simples e robusto para mobilizar os investidores e proprietários para criação de parque habitacional ajustado às necessidades de habitação das populações nas diferentes áreas do território nacional.
Neste contexto, o Governo aprova alterações ao Código do Imposto sobre o Valor Acrescentado, aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 394-B/84, de 26 de dezembro, ao Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares, aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30 de novembro, ao Estatuto dos Benefícios Fiscais, aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 215/89, de 1 de julho, e ao Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de novembro.
Adicionalmente, o Governo aprova o regime dos contratos de investimento para arrendamento (CIA), o regime de restituição parcial do imposto sobre o valor acrescentado (IVA) suportado em empreitadas de construção de imóveis para HPP e o regime simplificado de arrendamento acessível (RSAA).
Do conjunto de alterações, destaca-se a aplicação, com carácter temporário, da taxa reduzida de IVA de 6 % às empreitadas de construção e reabilitação de imóveis para habitação, a redução das taxas de imposto sobre o rendimento das pessoas singulares (IRS) e de imposto sobre o rendimento das pessoas coletivas (IRC) aplicáveis a rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento destinados exclusivamente ao arrendamento para habitação, incluindo contratos de arrendamento já em curso, bem como a exclusão de tributação, em sede de IRS, das mais-valias imobiliárias quando haja reinvestimento em imóveis destinados ao arrendamento para habitação, com vista a reforçar o investimento e a disponibilização de oferta habitacional.
No que se refere à aplicação da taxa reduzida de IVA, o presente decreto-lei estabelece os requisitos de aplicação da nova verba 2.42.1 da lista I anexa ao Código do IVA, bem como o regime de regularização associado, dos quais resulta que a afetação do imóvel a HPP pelo adquirente não integra o elenco de condições determinantes da aplicação da referida taxa reduzida. Consequentemente, a não afetação a HPP pelo adquirente não determina a inaplicabilidade da taxa reduzida de IVA, nem dá lugar à obrigação de regularização do imposto pelo sujeito passivo ou à aplicação de penalidades, prevendo-se, nesses casos, a aplicação, ao adquirente, de um agravamento do imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT) correspondente a 10 % sobre o valor tributável.
O presente decreto-lei procede, igualmente, à criação do regime dos CIA, garantindo um conjunto de benefícios fiscais, por um período até 25 anos, ao investimento na construção, reabilitação ou aquisição de imóveis destinados a arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional.
As medidas previstas abrangem a oferta de habitação até ao valor, considerado moderado nos termos definidos no presente decreto-lei, que se pretende que seja suficientemente amplo para abarcar toda a oferta habitacional para as famílias da classe média.
É, ainda, aumentado o limite da dedução anual, em sede de IRS, das rendas pagas pelos arrendatários no âmbito de contratos de arrendamento habitacional, sendo esse aumento progressivo, para 900 € em 2026 e para 1000 € a partir de 2027, inclusive. Por outro lado, são concedidos benefícios fiscais aos adquirentes de habitações de custos controlados, os quais beneficiarão de uma redução de IMT e de imposto do selo.
Por fim, procede-se à aprovação do RSAA, para promover uma oferta com rendas abaixo de um limite, que terá por base 80 % da mediana de valores de renda por m2 em cada concelho. O RSAA representa uma nova visão do arrendamento acessível, dando prevalência à simplificação e eficiência, no sentido de superar os constrangimentos decorrentes da complexidade do Programa de Apoio ao Arrendamento regulado pelo Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio. No âmbito do RSAA, é igualmente clarificado o arrendamento acessível por entidades públicas. Confirma-se, também, que o arrendamento acessível se enquadra no conceito de «renda reduzida» previsto no n.º 2 do artigo 19.º do Decreto-Lei n.º 37/2018, de 4 de junho.
Assim:
No uso da autorização legislativa concedida pelo artigo 1.º da Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março, e nos termos das alíneas a) e b) do n.º 1 do artigo 198.º da Constituição, o Governo decreta o seguinte:
CAPÍTULO I
DISPOSIÇÕES GERAIS